רבים מחפשים השקעת נדל”ן חכמה ולא יקרה. השקעת נדל”ן חכמה שתאפשר להם להשקיע בקטן ולהרוויח בגדול תוך נטילת סיכון נמוך מאוד. במאמר זה אנו ננסה להבין האם השקעה בדירה שניה אכן יכולה להיחשב כהשקעת נדל”ן חכמה? ננסה להבין איך מאתרים דירה במחיר ראלי תוך קבלת תשואה נאה ובטוחה מידי חודש בתמורה
השקעת נדל”ן – מדריך השקעה בדירה
אתם עובדים קשה, מרוויחים לא מעט כסף מידי חודש ונשאר לכם כסף להשקיע? ישנם מבחר אפיקי השקעה. ניתן להשקיע במניות, באגרות חוב, בעסקים פרטיים או בנדל”ן. כאשר יש לכם הון מוגבל וברצונכם ליהנות מתשואה נאה אך במקביל לא להיחשף לסיכון גבוהה אין ספק שאחת האפשרויות המובילות להשקעה תהיה דווקא אפיק הנדל”ן שנתפס כהשקעה סולידית ובטוחה לאורך זמן
בישראל, היצע הדירות קטן והביורוקרטיה עצומה מאוד. כולם רוצים לרכוש דירה בישראל ורואים זאת כחלום חייהם. בישראל, הביקוש גדול מההיצע מזה שנים רבות ובעצם מדובר בהשקעה חכמה מאוד מאחר ולא נראים באופק איומים משמעותיים מספיק בכדי להשפיע על מחירי הדירות בארץ. אנו רואים השקעה בנדל”ן כהשקעה חכמה בגלל מגוון סיבות
מדובר בהשקעה פסיבית וארוכת שנים
תמיד תהה השקעה בטוחה בגלל עודף הביקוש
מדובר בצורך קיומי של כולנו ולכן הביקוש לא צפוי לרדת
קצב הבניה בישראל והביורוקרטיה מעכבים את הגדלת ההיצע
וניתן לקבל מימון על חלק נכבד מגובה ההשקעה
גובה המס על דירה להשקעה אינו גבוהה (השקעה ארוכת טווח)
למרות שכידוע נדל”ן עולה לא מעט כסף, ישנם מגוון רחב של השקעות נדל”ן קטנות שאינם דורשות יותר מידי תקציב. לדוגמה, ניתן לרכוש דירה להשכרה בפריפריה הרחוקה במחירים שיכולים לנוע בין 400,000 ש”ח – 800,000 ש”ח כאשר ניתן לקבל מימון לדירה (משכנתא) בגובה של עד 50% מערכה כאשר את מימון ההחזר נעשה בעזרת ההכנסה הצפויה מהשכרת הנכס
?איך לבצע השקעת נדל”ן
השאלה הגדולה אם כן, איך מאתרים השקעה נדל”ן נכונה עבורנו. כדי לקבל מענה על שאלה זו עלינו לבחון את יכולתנו הכלכלית ועל פיה לקבל את ההחלטות הראויות. ישנם מספר פרמטרים חשובים שיש לבדוק קודם לפני קבלת החלטה על רכישת דירה להשקעה
?מה גובה ההון העצמי הקיים לנו במועד ההשקעה
?מהו גובה הכנסתנו הפנויה מידי חודש
?מה מידת היציבות והביטחון שלנו במקום העבודה
?מהו גובה הסיכון שברצוננו לקחת על עצמנו
ככל שיש לנו יציבות גבוהה יותר וביטחון גדול יותר בכך שאכן נעמוד בהחזרי ההלוואה (במידה ונטלנו מימון לנכס..) כך יותר מומלץ להשקיע בדירה. ככל שגובה הכנסתנו הפנויה גדול יותר וככל שיש בידינו הון עצמי גבוהה יותר כך ננסה להתקרב כמה שיותר למרכז הארץ ולאזורים המבוקשים ביותר מאחר ובהם נראה את עליית ערך הקרקע והנכס עם השנים
כדי לדאוג שאכן יהיו לנו שוכרים בכל עת ושנזכה ליהנות מביקוש גבוהה עלינו לעשות שיעורי בית מלכתחילה ולנסות לזהות מה הם צורכי השוק. כך לדוגמה, השקעה במרכז הארץ תהיה בעיקר בדירות קטנות (ואף מרוהטות..) וזאת מאחר ויש זוגות צעירים, רווקים ותיירים לא מעטים שצריכים מקום להתגורר וישמחו לשכור מאיתנו את הנכס לתקופות קצרות וארוכות כך שתמיד יהיו לנו שוכרים. לעומת זאת בפריפריה נעדיף דירה רחבה יותר שתתאים למשפחות עם ילדים שישכרו מאתנו את הנכס לתקופות ארוכות
השקעת נדל”ן קטנה היא השקעה שמתוכננת היטב. כלומר, ביכולתנו לגרוף רווחים מהשקעה בדירה במגוון נקודות שונות בחיי ההשקעה
.רכישת דירה בעזרת מימון בנקאי
.השכרת דירה בפטור ממס או בתשלום מס נמוך
.תשלום החזרי המימון עם דמי השכירות שמתקבלים
.השבחת הנכס לפני מכירתו לרווח מקסימלי
.מכירת הנכס לאחר שנים עם תשואה נאה
בשלב ראשון אנו מבצעים מינוף פיננסי בכך שאנו רוכשים דירה בהון חלקי בלבד כאשר את היתר אנו לווים מהבנק
בשלב שני אנו משכירים את הדירה לתקופות קצרות ואו ארוכות בהתאם ליכולתנו לגרוף רווחים מקסימליים
בשלב שלישי במקביל לשלב שני אנו מחזירים אט אט את המימון הבנקאי בכסף שאנו מרוויחים מידי חודש
בשלב רביעי לאחר שנים רבות אנו מחליטים למכור את הדירה לא לפני שאנו מבצעם השבחת דירה לפני מכירה
בשלב החמישי אנו מוכרים את הנכס תוך גריפת רווח נאה על שנים רבות בהם קיבלנו תשואה פסיבית וקבועה ועליית ערך לנכס
אך חשוב לזכור כאן ענייני מיסוי מקרקעין, במידה וזוהי דירה שניה וגובה דמי השכירות נמוכים מתקרת המס: 5,010 ש”ח לחודש (נכון לשנת 2017) הרי שאתם פטורים מתשלום מס על רווחי השכרת הדירה. מצד שני עליכם לשלם מס רכישה בגובה 8%-10% מערך העסקה ולשלם מס שבח בגובה 25% מהשבחת הנכס. כלומר, מדובר בהשקעה משתלמת במיוחד כל עוד אתם נכנסים לתקופה ארוכה שתהפוך את המיסים השונים לשוליים ביחס לרווחים שהושגו במהלך חיי ההשקעה שלכם
אז לסיכום, זו אפשרות אחת מיני רבים לביצוע השקעת נדל”ן חכמה ובטוחה. מלבד השקעות נדל”ן יש אפיקי השקעה נוספים שיכולים להניב תשואה גבוהה אף יותר וכדאי תמיד לבצע השוואה בין אפיקי ההשקעה השונים תוך התחשבות ברמת הסיכון שכל השקעה מהווה לכם. כל אדם ישקיע אחרת ויקבל החלטות בצורה שונה ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות נדל”ן כדי לבחון את החלופות האפשריות ולקבל תמונה מלאה ומדויקת בהתאם לתקציב שעומד לרשותכם ובהתאם לרמת הסיכון אליו אתם מוכנים להיחשף. בצלחה
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל”ן? רוצים השקעת נדל”ן חכמה במיוחד? השאירו פרטים
